中文 | English
珠海找律师请联系:夏天风律师 | 联系电话:13809232750 | 律师执业证号:14404200610806684
民事诉讼 | 刑事辩护 | 知识产权 | 交通事故 | 土地房产 | 婚姻继承 | 劳动工伤 | 行政诉讼 | 公司法务 | 损害赔偿 | 指导性案例
联系电话:13809232750
◎ 夏天风律师

      

踏踏实实做人     认认真真办事
律师职业是可以终生为之奋斗的事业
◎ 联系方式
姓名:夏天风
手机:13809232750
邮箱: xtf365@163.com
单位:广东盛夏律师事务所
地址:珠海市香洲区凤凰北安广世纪大厦2311
◎ (2014)珠中法民三终字第459号
(2014)珠中法民三终字第459号
发布人:夏天风律师 | 发布时间:2018-03-29 05:41:53 | 浏览次数:1375

广东省珠海市中级人民法院

2014)珠中法民三终字第459

上诉人(原审原告):叶进祥,男,1964722日出生,汉族,户籍所在地:珠海市斗门区,现住珠海市香洲区。

被上诉人(原审被告):唐纯英,女,19701014日出生,汉族,户籍所在地:珠海市香洲区香洲人民西路80012802房,现住珠海市金湾区。

被上诉人(原审被告):珠海市精彩人生电脑网络有限公司,住所地:珠海市南屏镇。

法定代表人:黄国劲。

两被上诉人的共同委托代理人:夏天风,广东益诺众承律师事务所律师。

上诉人叶进祥与被上诉人唐纯英、珠海市精彩人生电脑网络有限公司(以下简称精彩人生公司)租赁合同纠纷一案,叶进祥不服珠海市香洲区人民法院作出的(2013)珠香法湾民一初字第249号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院经审理查明,20074月,叶进祥从珠海市香洲区南屏贸易货栈处承租了位于珠海市南屏东大街一号楼二、三层,珠海市南屏东大街一号楼二、三层未办理权属证书,实际使用人为珠海经济特区南屏企业集体公司,该公司委托珠海市香洲区南屏贸易货栈对上述房产进行管理出租。2007525日,唐纯英与叶进祥签订一份《租赁合同书》,约定叶进祥将位于珠海市南屏东大街1号大楼三楼960平方米、四楼230平方米租给精彩人生公司经营网吧使用,租赁期间:2007525日至2010630日,履约保证金为人民币61880元,每月租金为30940元,每月5号前支付租金,逾期支付滞纳金,滞纳金计算方法为:拖欠天数乘以欠缴租金总额10%;合同到期后如叶进祥不改变物业功能或不进行拆迁改建,租赁合同顺延两年,顺延合同期每月租金价格在原合同的基础上上浮7%;该合同的抬头注明承租人为唐纯英个人,并表明了唐纯英的身份证号码,在合同落款处,唐纯英在代表人处签名,乙方注明为精彩人生电脑网络有限公司。合同签订并履行至2008630日,叶进祥及唐纯英、唐建斌共同确认以200831日至2008630日欠付的租金余额10万元抵付叶进祥的出资,200871日,叶进祥与精彩人生公司的两个股东唐纯英、唐建斌签订一份《合作经营意向书》,约定:唐纯英、唐建斌以精彩人生公司现有资产作价人民币160万元计算投资款,叶进祥另外投入80万元作投资款(出资方式为:三天之内支付现金50万元,一个月内付20万元,200831日至2008630日欠付的租金余额10万元抵付叶进祥的出资10万元),精彩人生公司股东由两人变为三人,股权比例为:唐纯英占34%、唐建斌占33%、叶进祥占33%。同日精彩人生公司与叶进祥重新签订一份《租赁合约》,该《租赁合约》约定:精彩人生公司每月应交的租金定为每平方米l2元,租赁面积确定为900平方米,每月租金合计为10800元,租期为200871日至2016631日,合约还特别约定,租赁期间,叶进祥不得以任何理由提高租金,更不得以任何理由把承租的物业单方面租给他人或终止合约,否则,由此给精彩人生公司造成的损失概由叶进祥负责赔偿。在《租赁合约》上,唐纯英作为承租方代表签名,精彩人生公司则加盖公章。对于该份合同叶进祥解释为双方非真实意思表示,仅仅是配合精彩人生公司办理行政手续使用,合同也并未履行,双方之间仍然按照《租赁合同书》履行;唐纯英、精彩人生公司解释认为,在叶进祥成为精彩人生公司的股东后,基于合作关系,叶进祥自愿给以租金优惠,双方的意思表示真实。2008715日,唐纯英、唐建斌协助叶进祥办理了股权变更登记手续,叶进祥取得精彩人生公司股权的33%。200841日前,租金由唐纯英按照合同约定向叶进祥缴纳,月租金标准,200710月前为月租30000元,200711月起按月租31000元支付。在叶进祥入股后,原审庭审中双方共同确认:20096月起,叶进祥以股东身份直接在精彩人生公司经营收入中按月租31000元扣除租金,一直到20126月,20126月当月以31000元计算,尚欠9083元,已收取了21917元,叶进祥请求自20127月起按月租33170元计算租金。双方共同确认:叶进祥及精彩人生公司分别与珠海经济特区南屏企业集体公司签订的租赁合同并非当事人真实意思表示,只是为了协助精彩人生公司办理登记备案手续。20132月,叶进祥委托律师向唐纯英发出律师函,称双方2007525日签订的《租赁合同书》于2010630日到期,提出解除与唐纯英的租赁合同,要求唐纯英付清欠付的租金并腾退物业。

二、原审法院依照时间顺序认定合同效力,作出的认定必然自相矛盾。1.在原审庭审过程中,叶进祥与唐纯英、精彩人生公司均确认唐纯英、精彩人生公司与珠海经济特区南屏企业集团公司签订的租赁合同是办理登记备案手续之用,既然叶进祥与唐纯英、精彩人生公司对《租赁合同书》与《租赁合约》存在争议,原审法院为何不引用登记备案的租赁合同作出认定,反而使用存在争议的《租赁合约》作为认定本案的依据?2.在《租赁合约》签订之后,叶进祥仍依据2007525日的《租赁合同书》每月收取租金30940元,直至《租赁合同书》约定的期限届满,在此期间,唐纯英与精彩人生公司未提出任何异议,唐纯英作为精彩人生公司的股东,明知叶进祥每月从精彩人生公司扣取30940元的租金,仍未提出异议,反而默认叶进祥从精彩人生公司扣除租金至合同期满,因此原审法院认定唐纯英20087月退出租赁合同,《租赁合同书》履行终止,没有事实依据,明显错误。

唐纯英、精彩人生公司二审辩称,原审判决符合客观事实,逻辑严密。1.叶进祥以唐纯英和精彩人生公司长期未提出异议为由认为应采纳《租赁合同书》,但实际上精彩人生公司先后共签订了四份租赁合同,《租赁合同书》是为向工商局备案而签订。2.叶进祥既向精彩人生公司收取租金,其本身亦是精彩人生公司的股东,从公司分红获利,因此原审法院对合同的采信所作的认定符合逻辑,本案不能简单的运用证据规则进行推断。3.叶进祥作为精彩人生的股东,以收取租金的方式把持住了公司的财务。由于叶进祥委托精彩人生公司起诉二楼的网吧,从此可以看出叶进祥与精彩人生公司之间存在同盟关系,是利益共同体,即精彩人生公司有求于叶进祥将二楼的网吧赶走,因此原审法院认定租金相抵符合常理,唐纯英和精彩人生公司不提出异议亦合理。

唐纯英、精彩人生公司二审未提交新证据。

叶进祥二审期间提交如下证据:20096月、10月、12月,20102月、7月,20111月、5月、7月、8月流水账记录本、分红收款收据及2010312日租金收款收据,证明叶进祥从20096月才开始用网吧收入抵顶租金,网吧每天的收入都有记载,记账人为唐纯英的哥哥唐建斌的妻子宋兰云,账本上记载了扣除房租的情况,且有股东签名,叶进祥并没有把持财务。

上列证据,经质证,本院审查认为,该证据来源合法,内容真实,且与本案有关联和起到证明案件事实的作用,本院予以认定。

本院经审理查明,精彩人生公司与叶进祥均确认20087月至20095月期间,精彩人生公司以现金方式按每月3万多元的标准向叶进祥交纳租金。从20096月起,叶进祥则从精彩人生公司的经营收入中按月扣除租金。根据账本记载,20091111日,叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取200910月、11月的租金56000元,唐纯英、唐建斌、叶进祥各分得利润44216元,唐纯英、唐建斌、叶进祥均在账本上签名,并出具分得利润的收据。201019日,叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取200912月及20101月的租金56000元,黄杰义、唐建斌、叶进祥各分得利润39803.5元,黄杰义、唐建斌、叶进祥均在账本上签名,并出具分得利润的收据。2010312日,叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取20102月、3月的租金56000元,唐纯英、宋兰云、叶进祥各分得利润31045元,唐纯英、宋兰云、叶进祥均在账本上签名,并出具分得利润的收据,而且均在载明收到精彩人生公司20102月、356000元房租款的收据上签名。2010816日,叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取20107月、8月的租金66340元,宋兰云、黄杰义、叶进祥各分得利润42228元,均在账本上签名,并出具分得利润的收据。20101212日,叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取201010月、11月的租金各33170元,宋兰云、黄杰义、叶进祥各分得利润32864元,并出具分得利润的收据。2011222日,叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取201012月及20111月的租金各33170元,宋兰云、黄杰义、叶进祥各分得利润18836元,宋兰云、黄杰义出具分得利润的收据。2011428日,叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取20112月、3月的租金各33170元,宋兰云、黄杰义、叶进祥各分得利润18836元,并出具分得利润的收据。201173日,叶进祥从精彩人生公司经营收入中扣取20115月的租金33170元,唐建斌、黄杰义、叶进祥各分得利润23050元,并出具分得利润的收据。叶进祥陈述黄杰义为唐纯英的丈夫,宋兰云为唐建斌的妻子,2009年及2010年部分月份扣除月租金28000元是因为网吧附近修路遂减免了部分租金。

本院二审查明的其他事实与原审查明的事实基本一致,对原审查明的事实本院予以确认。

本院认为,根据叶进祥上诉的事实和理由,各方当事人争议的焦点包括以下两方面:1.租金标准;2.租金的承担主体。

关于租金的标准问题。

关于租金标准,各方当事人争议主要集中在履行的是唐纯英与叶进祥于2007525日签订的《租赁合同书》还是精彩人生公司与叶进祥于200871日签订的《租赁合约》。叶进祥主张双方履行的是《租赁合同书》,唐纯英和精彩人生公司则辩称由于叶进祥入股精彩人生公司,故降低租金标准,双方履行的是《租赁合约》,之所以每月仍按3万多元的标准扣除租金是因为叶进祥把持精彩人生公司的网吧财务。本院认为,虽然《租赁合约》签订时间在后,但是唐纯英及精彩人生公司均确认20087月至20095月期间,精彩人生公司以现金方式按每月3万多元的标准向叶进祥交纳租金。从20096月起,叶进祥则从精彩人生公司的经营收入中按月扣除租金。根据叶进祥提供的20096月之后的财务账本,精彩人生公司每月从网吧营业收入中扣除租金以向叶进祥交租,租金标准在2009年及2010年部分月份为28000元,从20107月开始一直按每月33170元的标准支付,如200910月至12月,20101月至12月,201113月及5月租金的扣除及利润分配由唐纯英及唐建斌、叶进祥签名确认,并且唐纯英、唐建斌出具了收取利润的收据,因此本院据此认定叶进祥从精彩人生公司的网吧收入中按每月28000元或33170元的标准扣取租金得到了该公司其他股东的确认,唐纯英及精彩人生公司辩称因叶进祥入股公司而降低租金标准并且叶进祥控制公司财务缺乏事实依据,本院不予采信,叶进祥主张实际履行的是《租赁合同书》的租金标准,证据充分,本院予以采信,原审法院对此认定有误,本院予以纠正。

第二,关于租金的承担主体问题。

虽然《租赁合同书》的抬头承租方载明为唐纯英,但该合同的落款处却载明乙方为精彩人生电脑网络有限公司,唐纯英仅在代表人处签名。实际上,该租赁的场地一直由精彩人生公司使用,叶进祥从20096月起亦是直接从精彩人生公司的营业收入中扣除租金,而非从唐纯英个人处收取,例如叶进祥提供的2010312日的租金收据,亦是载明收取精彩人生公司的租金。签订合同时唐纯英是精彩人生公司的法定代表人,因此唐纯英及精彩人生公司主张唐纯英是代表精彩人生公司签订租赁合同书,是履行职务的行为,有事实和法律依据,本院予以采信,故精彩人生公司作为承租人应当向叶进祥支付租金,叶进祥要求唐纯英承担连带支付责任,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。

关于欠付租金的数额,叶进祥主张20126月欠9083元,20127月起按每月33170元计至搬离之日。本院认为,首先,因叶进祥及唐纯英、精彩人生公司均确认20126月以31000元计算,尚欠租金9083元,故本院对叶进祥主张20126月欠9083元予以认定。其次,由于201310月精彩人生公司歇业,但未清场,直至201473日才搬离,因此从201271日至201473日精彩人生公司应当支付租金。对于20127月之后的租金标准,由于200711月起精彩人生公司按每月31000元的标准支付租金,按租赁合同书的约定,合同期满后,租金在原合同基础上上浮7%,即每月33170元,且从叶进祥的账本显示,叶进祥从20107月开始一直按每月33170元的标准收取租金,因此从201271日至201473日,精彩人生公司应按每月33170元支付租金,共计798220元(33170×24月+33170÷31×2天)。

关于滞纳金的问题。《租赁合同书》约定每月5号前支付租金,逾期则支付滞纳金,滞纳金计算方法为拖欠天数乘以欠缴租金总额的10%,对此本院认为,精彩人生公司未按合同约定按期支付租金,理应承担违约责任,叶进祥要求支付滞纳金有事实和法律依据,本院予以支持,但是合同约定的滞纳金计算标准明显过高,本院酌定精彩人生公司按中国人民银行同期一年期贷款利率从当月6日起以拖欠租金的数额为本金计算滞纳金。

综上所述,叶进祥上诉部分有理,本院对其有理之诉求予以支持,对其无理之诉求予以驳回。原审判决认定事实确有不清,适用法律不当,本院予以改判。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、撤销珠海市香洲区人民法院(2013)珠香法湾民一初字第249号民事判决;

二、珠海市精彩人生电脑网络有限公司于本判决生效之日起十日内向叶进祥支付租金798220元及滞纳金(从20126月起,以当月所欠租金数额为本金,自当月的6日起按中国人民银行同期一年期贷款利率计至实际付清之日)。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其它义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。

一审案件受理费人民币7464元及二审案件受理费人民币7464元,均由珠海市精彩人生电脑网络有限公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  曾艺能

代理审判员  王 芳

代理审判员  庹 佳

二〇一四年十一月二十日

书 记 员  黄小珊

电话:13809232750 地址:珠海市香洲区凤凰北安广世纪大厦2311室   广东盛夏律师事务所
Copyright © xtf365.com. All Rights Reserved Webdesign:Nicenic.com, Inc.